审判长、审判员：

接受本案上诉人刘X的委托，为其进行二审阶段的诉讼代理活动。接受委托后，本代理人反复查阅了一审的案卷材料，并仔细查看了上诉人持有的相关证据材料，通过今天的庭审，使我对本案有了全面、客观的认识，现发表代理意见如下：

我不得不说本案一审是在被上诉人故意伪造主要证据、刻意编造事实，而一审法庭在对相关证据并没有认真负责地甄别、审查，没有从证据和逻辑上全面考虑案件事实，不负责任或者是偏袒原告，偏听偏信将伪造的证据作为定案的依据而作出的判决！这种判决结果必将导致守法、诚实的人的合法权益得不到真正的保护，而让严重违法、严重失信的人的非法目的却得到支持和实现！下面我对本案发表具体代理意见：

一、本案程序明显违法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（1款）规定： 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，假如出卖人认为买受人迟延支付购房款，必须“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”，才有权向人民法院提起解除合同的诉讼。本案被上诉人在起诉前根本没有向上诉人提出过任何要解除合同的意思表示，更没有向上诉人提出过解除合同的主张，当然更谈不上三个月的合理期限（而且这些是以上诉人存在“迟延支付购房款”的情形，而事实上，上诉人根本不存在“迟延支付购房款”的情况！）因此，在没有履行法定的“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”的条件的情况下，直接提起解除涉案房屋买卖合同的诉讼，显然违反了法定程序！

二、关于本案所涉房屋抵顶上诉人相关债权的事实情况或者说背景

上诉人和妻子权雯莉共同经营甘肃亨源商贸有限公司，主要业务是煤炭贸易，前些年孙能国也做煤炭贸易生意，这样孙能国和上诉人特别是上诉人的妻子权雯莉熟悉，后来由于孙能国资金周转需要，向张宝玲、朱良祖、火明、魏小妮等人借款，无法按期偿还，2014年1月份以及12月份，孙能国找到权雯莉，商量让权雯莉代其向这些人还款，其向权雯莉支付借款本金和利息，这样权雯莉就代孙能国还了借款共计234.75万元。当时说好的是借款期限为三个月，但是后来由于孙能国出现资金周转困难，一直无法向权雯莉还款，在多次催要下，2015年3月2日，孙能国表示其与“海源公司”的龙宗红有合作经营天源大酒店的业务关系，龙宗红欠他款，他借上诉人妻子权雯莉的本息他和龙宗红商量后，龙宗红说甘肃民盛房地产开发公司即被上诉人欠其业务款，可以将民盛公司的房子抵顶上诉人妻子权雯莉的借款本息，龙宗红说他和民盛公司商量一下，如果民盛公司同意就用民盛公司的房屋抵顶孙能国向权雯莉的借款本息。考虑到偿还现金有困难，权雯莉同意孙能国的意见，这样，当天双方就对借款本息行了核算，截至2015年3月2日借款本息合计413万元，后孙能国将数额告诉了龙宗红。2015年3月下旬，孙能国说龙宗红已经就该公司欠龙宗红的款项抵顶房屋事宜说好，民盛公司同意基于其欠“海源公司”的欠款而抵账，同意用商品房屋向权雯莉抵账。2015年3月27日，龙宗红安排其公司员工带权雯莉去被上诉人处签订房屋抵账的房屋买卖合同，由于当时权雯莉正好在外地出差，就让自己的丈夫去办理，因为大家都知道上诉人和权雯莉是夫妻关系，是一家人，认可上诉人签订合同和权雯莉是一回事，这样在本上诉人处，根据孙能国的借款数额，被上诉人和上诉人签订了11套房屋的《商品房买卖合同》（11套房屋的合同编号为甘民房字第267号—277号），由于不可能做到借款数额和所抵顶的房屋面积和房款恰好相等，所抵顶的房屋价款超过应当抵顶的借款数额75422元(需要说明的是：合同书上填写的价款为每平米4000元，上诉人和被上诉人双方商定后实际上按照每平米3800元计算抵顶给上诉人)，当然由上诉人支付给被上诉人。只是抵顶上诉人一方债权的原因，被上诉在11套房屋的《商品房买卖合同》的封面上不但写明房号，而且特别注明“一次性”（ 即一次性付款的意思）当时双方还商定，房屋买卖合同签订后，被上诉人在永登县房地产交易所办理这11套房屋的交易备案登记，备案后上诉人将抵顶房屋的房款差价支付给被上诉人。2015年3月30日，被上诉人在永登县房地产交易所办理了11套抵顶房屋的交易备案登记手续，2015年4月1日，上诉人让妻子权雯莉将上述11套房屋的抵顶差价款75422元通过浦发银行转账给被上诉人的财务人员陈盛欣（被上诉人法定代表人陈盛明的弟弟），支付差价款后，被上诉人即在当天向上诉人开具了11套房屋的收款收据，和编号为甘民房字第267号——277号的商品房买卖合同分别对应的这些收据的编号为9414244、 9414245、9414243、9414247、9414246、9414248、9414249、9414252、9414253、9414251、9414250。这些收据上不但清楚写明交款人为刘X、具体收款数额、具体房号，而且明确写明收款事由为房款、收款方式为“抵现”或者“抵”，还特意注明“海源公司”。这些收据的总数额为4205422元，正好是折抵上诉人的债权数额4130000元加上房屋差价款75422元。这些书面证据互为印证，恰恰完整而客观的反映出被上诉人用本案所涉房屋抵顶上诉人相关债权的事实情况或者说背景，即孙能国基于和上诉人一方之间的债权债务关系、“海源公司”基于和孙能国之间的债权债务关系、被上诉人基于和“海源公司”的债权债务关系，经过孙能国、“海源公司”、被上诉人、上诉人之间的协商一致而向上诉人抵顶了涉案房屋。

还需要说明的是：这些房屋抵顶给上诉人后，上诉人已经将编号为甘民房字第267号的买卖合同对应的房屋于2015年6月份转让给了“杨国兰”， 杨国兰在受让后即进行了装修，并且入住至今。被上诉人知道上诉人向杨国兰转让房屋的事实情况，并没有当然也不可能提出任何异议，期间被上诉人还向杨国兰办理了入住手续（如缴纳入住费用、开通水电暖），而且还收取了物业管理费用等等。这正是被上诉人刻意隐瞒这套房屋，只对其余房屋提出解除合同的诉讼请求的原因！转让给杨国兰的这套房屋和涉案房屋是最为抵账房屋整体、同时签定的买卖合同，按照被上诉人的说法，这套房屋也没有向被上诉人交钱，也应当在解除合同之列！被上诉人为什么不主张解除呢？！换句话说，其他房屋和这套房屋一样的性质，被上诉人又有什么理由主张解除呢！！！

显然，除了被上诉人提交的明显伪造的书面证据以及和被上诉人有着利益关系的龙宗红明显歪曲事实的陈述外，本案的客观证据尤其是一系列书面证据形成完整的证据链条，足以证实涉案合同是在自愿、平等、等价有偿的情况下签订的，是双方真实意思的表示，而且在签订时上诉人就已经履行了全部义务。

三、为了达到其诉讼目的，被上诉人竟然采取了故意伪造主要证据，刻意编造、歪曲事实，混淆视听的非法诉讼行为

首先，我们看看被上诉人的起诉状上是如何编造、歪曲事实的！被上诉人不顾双方签订的《商品房买卖合同》，不顾白纸黑字的铁证，竟然在诉状上编造出所谓“经龙宗国介绍和担保，被告孙能国称要从原告处购买十套房屋（请法庭注意，这里说的是10套！），但其称暂时无力一次性支付，且多次称和多个银行的领导关系好，可以贷出数目不菲的贷款，请求原告暂时赊购给他，请求原告签订《商品房买卖合同》，他拿上述合同去银行跑贷款，孙能国称其银行征信有问题，无法以其名义贷款，请求与其指定的人员即被告刘X签订合同（原告之前从不认识刘X、也无任何经济往来），原告轻信其承诺，故于2015年3月27日，签订了上述合同……之后原告一直在等待其偿还房款，经与被告龙宗红、孙能国多次催促……”的所谓事实。仅仅从被上诉人诉状本身所陈述的这些所谓的事实来看，就已经明显存在严重问题：（1）被上诉人没有证据足以证实其所谓的被告孙能国称要从原告处购买十套（而不是11套）房屋，但其暂时无力一次性支付，请求原告暂时赊购给他，请求原告签订《商品房买卖合同》，他拿上述合同去银行跑贷款，孙能国称其银行征信有问题，无法以其名义贷款，请求与其指定的人员即被告刘X签订合同的这些事实情况；（2）退一步，假如真是上述情况，则作为一个管理完善、财务齐全的房地产开发企业，被上诉人不但要和所谓孙能国指定的人刘X签订《商品房买卖合同》，而且必然会和孙能国以及刘X签订所谓赊购、用于抵押贷款、指定代签的相关协议，否则凭什么说刘X是孙国指定代替孙能国签订《商品房买卖合同》的人呢？！凭什么说刘X签订的《商品房买卖合同》是用于孙能国贷款抵押的呢？！没有签订这些协议恰恰说明根本就不是这样的情况！再就是既然按照被上诉人的陈述，上诉人和其签订合同是为了孙能国赊销用于银行抵押贷款，龙宗红是介绍人和担保人，那龙宗国提供相关担保的证据何在？！没有这些证据说明被上诉人的以上说法完全是信口开河！（3）我们知道，如果一个人拿房产抵押向银行贷款，银行要求抵押物必须是房屋的产权证而不是购房合同，这是常识性问题，没有那个银行会将购房合同（而且还是赊销合同）作为合适的抵押物进行贷款，作为一个房地产开发企业，作为一个和银行经常存在借贷业务往来、作为对银行的贷款业务非常熟悉的企业，不可能犯这样的错误！（4）抵顶给上诉人的房屋是11套，因为抵顶债务，被上诉人和上诉人同时签订了11套房屋的《商品房买卖合同》，根本不是所谓的10套，被上诉人刻意隐瞒其中已经被上诉人转让给别人的一套房屋也是和涉案10套房屋同时抵顶给上诉人的11套房屋中的一套，涉案房屋的买卖合同和这套转让出去的房屋买卖合同是同时签订的，是作为一个整体同时计算抵顶面积、抵顶房款以及和上诉人的债权抵顶后的差价等等客观情况，被上诉人刻意隐瞒对其不利的这些客观事实情况恰恰反映出这些被其隐瞒的客观事实对被上诉人不利，从而证明被上诉人所谓的赊销、用于抵押贷款、上诉人是孙能国指定的代为签订合同的人等等这些所谓事实均是编造的！以上是被上诉人的诉状本着就存在的严重问题。

其次，为了达到其诉讼目的，被上诉人竟然不顾白纸黑字的证据、竟然不顾伪造证据要依法承担法律责任的后果，公然伪造主要证据！

如上所述，2015年3月27日，由于协商确定抵顶债务原因，被上诉人和上诉人签订了包括涉案10套房屋在内的11套房屋的《商品房买卖合同》，经过计算，该11套房屋的总价款为4205422元，折抵上诉人的债权（即孙能国的借款本息）数额为4130000元，被上诉人抵顶给上诉人的房屋价款比要折抵的债权数额多75422元。房屋买卖合同以及相应的房款收据内容完毕、上面的备注文字清楚明白、白纸黑字、互为印证，没有任何问题反映出被上诉人基于抵账原因，将11套房屋以抵账的方式销售给上诉让人，而且上诉人将全部房款均已支付完毕的客观事实！！！让人震惊的是：就在如此清楚明白的铁证面前，被上诉人竟然伪造了一个证据，这就是其在一审提交的编号为9414254的收据！明眼人一看这个所谓的收据是被上诉人可以伪造的：首先，该收据根本没有向上诉人出具过，当然也不可能出具，因为上述出具给上诉人的11个收据本身就包括差价款75422元，若再出具岂不是多了75422元，难道被上诉人多收了上诉人75422元吗？！其次，由于做贼心虚，被上诉人在该收据上将交款人填写为“海源汽贸公司”，这显然和刘X根本就是两码事！再次，被上诉还在该收据上注明“2015年4月1日抵11套住宅，交现金75422元其余欠”，被上诉人不是陈述说向孙能国找的上诉人代签赊销给孙能国10套房屋吗，怎么自打嘴巴又成了11套房屋？！何况，和上诉人签到房屋买卖合同是2015年3月27日，根本不是2015年4月1日！支付差价款的是上诉人而不是什么“海源汽贸公司”，而且这是开给“海源汽贸公司”的收据，显然和上诉人没有关系！被上诉人竟然通过这种拙劣的行为，妄图通过伪造主要证据来否定其向上诉人基于债权抵顶的方式销售给11套房屋、上诉人早已将房款付清、并且得到被上诉人确认的客观事实！

四、本案所涉房屋买卖合同是基于抵账原因而签订的特殊形式的房屋买卖合同，是涉案房屋的特殊转让方式，上诉人已经全部履行了合同义务，不存在所谓“不履行主要义务”的情况

这在上面已经说得很清楚，不再赘述。被上诉人对抵顶给上诉人的11套房屋进行了销售登记备案，在上诉人付清差价款后出具了全部房款的收据，房地产登记备案以及出具全部房款收据就意味着作为买受人、受让人的上诉人已经履行了全部义务的行为得到作为出卖人、转让人的被上诉人的确认，否则不可能进行备案登记，更不可能出具给收据！何况，抵顶的房屋共计12套，其中一套已经由上诉人处分，被上诉人也予以认可和确认，更明确反映出本案所涉房屋买卖合同早已生效、上诉人已经全部履行了合同义务，不存在所谓“不履行主要义务”的情况。

还需指出的是：假如被上诉人和龙宗红、孙能国之间因为涉案房屋的抵顶后产生了什么纠纷和不妥，那是被上诉人和这两个人之间的事，不能因为之间产生什么纠纷就否定和上诉人之间的基于抵账的买卖合同，因为该合同是在自愿、平等、等价有偿的情况下签订的，是双方真实意思的表示，不但生效，而且在签订时上诉人就已经履行了全部义务。即便增与合同，只要增与行为发生就不得反悔，何况本案的债权抵顶合同！

五、应当依法驳回被上诉人的诉讼请求

如上所述，一审是在对相关证据并没有认真负责地甄别、审查，没有从证据和逻辑上全面考虑案件事实，不负责任或者是偏袒原告即被上诉人，偏听偏信将被上诉人伪造的证据作为定案的依据而作出了判决，这样的判决显然是错误和不当的，严重违背了客观事实。上诉人已经全部履行了合同义务，不存在所谓“不履行主要义务”的情况，更加不存在被上诉人所谓的“蒙骗、欺诈”情况，不存在解除合同的法定事由，因此恳请二审人民法院在查清客观事实的情况下，依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护法律尊严和上诉人的合法权益。

上诉人代理人：

2017年5月3日