那么，司法实践中，卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任？法院判决可以说千差万别！隆安（上海）律师事务所吴取彬律师今天给大家带来上海、北京两地法院的裁判案例，看看卖方逾期迁出户口，可能应承担的违约金数额！

一、上海法院

二、北京法院

　　一审案号：北京市海淀区人民法院（２０１９）京０１０８民初３１０４１号

　　二审案号：北京市第一中级人民法院（２０２０）京０１民终９２７号

　　再审案号：北京市高级人民法院（２０２０）京民申３６６０号

　　合同约定违约金：

　　出卖人应当在该房屋所有权转移之日起３６０日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款５％的违约金；逾期超过３０日未迁出的，自逾期超过３０日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该案房价为３８０万元，即违约金为１９００００元＋１９００元／日。

　　合同签订后，买方于２０１３年１月２８日取得７０５号房屋的房屋所有权证卖方户口于２０１９年４月１日自７０５号房屋迁出。

　　法院判决：

　　判决生效之日起十日内，被告一次性给付原告逾期迁出户口的违约金３００００元。

　　一审判决理由：

　　约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告虽已酌减违约金，但仍未述明被告及家人户口未迁出所造成的损失，亦未就此向法院提交相应证据。基于公平原则，应当适当减轻被告的违约责任程度，具体违约金额，由法院综合本案上述案情酌情予以判定。

　　二审判决理由：

　　一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则最终酌定违约金的数额为３万元，并无明显不当，本院予以维持。

　　再审判决：

　　一、二审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素，酌定的违约金数额并无明显不妥。

　　律师点评：

　　通常在二手房买卖合同中，买卖双方就逾期迁出户口问题，会在合同中约定逾期迁出户口，每逾期一日，应承担日万分之五的违约金。然而，在目前高房价下，日万分之五的违约金可谓是一笔巨款。

　　依据《民法典》第五百八十五条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

　　在司法实践中，这类案件只要被告提出违约金过高，人民法院就将违约造成的损失举证责任转移给买方，然而，买方很难证明卖方延迟迁出户口所造成的损失到底是多少。最终，人民法院往往会兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　然而，逾期迁出户口的违约金，法院如何进行调整，可以说目前没有统一的裁判规则，全凭法官的主观认识，而且，对于违约金过高的调整系法院自由裁量权的范畴，通常情况下，二审法院一般不会对一审法院的裁量结果进行调整，这从上海市一中院判决的两个案例可见一斑。

　　综上，对于卖方逾期迁出户口，法院可能判决的违约金数额没有固定的标准，在买方无法提供实际损失的情况下，只要法院判决的违约金不高得离谱，都可能在正常范围。

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