法官说法

根据我们前面提到的《婚姻法》和《继承法》的相关规定，在李女士去世后，房屋应当属于张先生和小张共同共有，但小张在这个案件中遭遇了‘善意第三人’，由于房屋只登记在张先生一人名下，购房人韩先生基于对不动产登记公示的信赖，与张先生签订了房屋买卖合同。此时，张先生私自出售房屋的行为构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。

因买卖合同是双务有偿合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，也就是说无权处分并不构成买卖合同无效的理由。另一方面，购房人韩先生支付了合理价款并办理了过户登记，韩先生对房屋构成“善意取得”，因此法院对小张要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求未予支持。

需要通过法律途径解决的家庭房产纠纷，往往存在着家庭协议内容模糊、权利义务关系不够清晰，房产证登记的所有权人与实际所有权人不一致、所有权人数量较多且需追加继承人等特点难点。

妥善处理家庭房产赠与应做到：一是家庭成员在签订房产赠与合同后，应当及时办理过户登记；暂时不具备过户登记条件的，应当先行办理公证手续。二是在办理继承时，家庭成员最好通过家庭会议妥善处分房产，避免产生家庭矛盾。三是如果家庭成员间已经因房产处分产生纠葛，可以及时向法院申请保全房产，以避免因他人善意取得导致房产无法追回；如果确已无法追回，可以向无处分权人，也就是原房产登记的所有权人请求赔偿损失。